Główny Urząd Statystyczny informuje o rekordowej ilości oddanych w użytkowanie mieszkań. Rynki finansowe publikują raporty o rekordowej ilości gotówki w obiegu. Rynek nieruchomości potwierdza -padł rekord transakcji gotówkowych. Banki ogłaszają rekordowo niskie stopy procentowe. W grudniu 2020 wydano największą w historii ilość pozwoleń na budowę. Ubiegły rok to również rekordowe zainteresowanie zakupem działek rekreacyjnych, oraz zapytań związanych z zakupem tzw. „zielonych nieruchomości”. Expander i Rentier.io poinformowali również w swoim
raporcie o rekordowej liczbie internetowych ogłoszeń sprzedaży mieszkań, która była aż o jedną trzecią większa w stosunku do roku poprzedniego. Mija dokładnie rok od dnia ogłoszenia pandemii, a takie okrągłe rocznice prowokują do podsumowań. Jak zatem zapamiętaliśmy ten wyjątkowy czas na polskim rynku nieruchomości…?

Nieruchomości – sinusoida nastrojów, tego nikt się nie spodziewał…!

Po historycznym 4 marca 2020 roku, świat poniekąd się zatrzymał. Ta data była początkiem zupełnie nowej, nieznanej nikomu rzeczywistości. Zmiany, które nastąpiły „po”dotknęły praktycznie każdej sfery naszego życia. Spekulacji na temat sytuacji na rynku nieruchomości było mnóstwo. Bardzo często, szczególnie na samym początku pandemii mogliśmy spotkać opinie, że tzw. „bańka mieszkaniowa” w końcu pęknie, konsekwencją czego będzie drastyczny spadek cen. Towarzyszyła nam niepewność, brak jakiegokolwiek punktu odniesienia oraz obawa przed bolesnymi
konsekwencjami tej sytuacji. Nauczyliśmy się elastyczności, ostrożności i szybkiego reagowania na zmiany. Z perspektywy roku inaczej można już spojrzeć na pewne sprawy, wyciągnąć wnioski, a nawet pokusić się o pewne prognozy.

Pierwsza fala pandemii, czyli drugi kwartał 2020 roku, to przede wszystkim zastój i załamanie sprzedaży mieszkań prawie o dwie trzecie w stosunku do sprzedażowego boomu w pierwszym kwartale. Był to czas niewiedzy, obawy – rynek nieruchomości dosyć mocno się wówczas zablokował. Nie trwało to jednak długo, druga fala pandemii okazała się łaskawa. Kolejne kwartały nadgoniły wyniki, a dla niejednego biura nieruchomości były to jedne z lepszych miesięcy w historii. Szczególne wzrosty odnotowały rynki, gdzie obraca się gruntami.

Według danych Głównego Urzędu statystycznego w roku 2020 oddano w użytkowanie 222 tys. mieszkań. Takiej sytuacji nie mieliśmy od czasów zmiany ustroju tj. od 41 lat. Nadal największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania 2 -pokojowe do 55 mkw – tych szukało ponad 40% klientów, zaraz po nich 3-pokojowe (32%) oraz kawalerki (14%). Znaczny wzrost odnotowały również nieruchomości o większym metrażu. Klienci decydowali się na ich zakup bez sprzedaży swoich mniejszych mieszkań, które decydowali się pozostawić jako pewną inwestycję kapitału.

2020 – rok klienta indywidualnego, gotówki i lokalizacji…

Ubiegły rok był niewątpliwie rokiem transakcji dokonywanych przez klienta indywidualnego. Najczęściej były to decyzje związane z zakupem większego metrażu, czy zmianą lokalizacji pod kątem dostępu do terenów zielonych. Inwestorzy szukali domów na sprzedaż o 36% częściej, niż miało to miejsce w roku ubiegłym. Dla porównania wyszukiwanie mieszkań na sprzedaż wyniosło tylko o 7% więcej. Klienci coraz częściej chcieli uciekać z miasta w poszukiwaniu przyjemnych miejsc, koniecznie z własnym ogródkiem, dużym tarasem, bądź balkonem. Równocześnie zaobserwować możemy znaczny spadek decyzji inwestycyjnych związanych z szerokorozumianym najmem.

W czasach pracy i nauki zdalnej najem krótkoterminowy ucierpiał najbardziej. Odpływ studentów, czy pracowników, którzy nie byli już typowo przywiązani do miejsca, wzbudził wątpliwość co do przyszłości tego typu inwestycji. Czasowe zamknięcie granic, ograniczenie połączeń międzynarodowych i krajowych, również nie napawa optymizmem. Da się wręcz zaobserwować, że inwestorzy wyprzedają nieruchomości, które były typowo przeznaczone pod najem długo, czy krótkoterminowy.

Zmienia się sama struktura inwestorów. Dużym segmentem stali się klienci, którzy lokują swoje nadwyżki finansowe wyjęte z banków, gdzie mają zerowo oprocentowane lokaty i zaczyna ich bezpośrednio dotykać inflacja. Ta sytuacja spowodowała rekordowe ilości transakcji gotówkowych w porównaniu do poprzednich lat. Według danych portalu bankier.pl w samym marcu i kwietniu w obiegu przybyło ponad 46 mld złotych. Tym samym nieruchomości stały się silnym, mocnym aktywem jeżeli chodzi o ulokowanie kapitału. Wspomniany rodzaj klientów oprócz zakupów typowo bezpiecznie lokujących kapitał, stawiał również bardziej na zyski z tzw. flipów.

Ceny…miały spadać, a… rosną!?

Szczególnie na samym początku pandemii eksperci oceniali, że nieuchronny kryzys gospodarczy, a w konsekwencji wzrost bezrobocia, skutkować będzie spadkiem popytu na mieszkania. Bardzo często też pytania nie brzmiały w stylu, czy w obecnej sytuacji nastąpi załamanie, a raczej: jak bardzo doświadczymy tego spadku. Ostatnie lata pokazały nieprzerwany wzrost cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym. Tymczasem Narodowy Bank Polski (NBP) ogłasza na podstawie danych za III kwartał, że w największych miastach koronawirus nie spowodował znaczącej korekty cen. Może nie aż tak spektakularnie, ale ceny rzeczywiście rosną.

Analizując ceny ofertowe da się zauważyć spowolnienie. Na rynku wtórnym do marca obserwujemy wzrost o 0,6-1,9 % miesięcznie, od kwietnia 0,2-0,3 %. W miesiącach wrzesień-listopad podwyżki oscylowały wokół 1%. Jak to się ma w skali kraju? Popyt nadal rośnie, umiarkowana podaż, o ile nie wydarzy się nic nadzwyczajnego, skutecznie blokuje spadek cen. Na koniec roku dane pokazujące wahania cen w największych aglomeracjach pokazywały wyniki 7-8% wzrostu w stosunku do roku poprzedniego.

Decyzyjność w czasie pandemii, wirtualne spacery i gigantyczne ilości odsłon nieruchomości w Google Street View.

Każda osoba związana z branżą nieruchomości potwierdzi, że czas pandemii to również czas najbardziej zdecydowanych klientów. Kiedy już przychodziliśmy realnie zobaczyć daną nieruchomość, oznaczało to, że potencjalnie dokonaliśmy już jej zakupu. Klienci przed spotkaniem robią bardzo szczegółowy research okolicy, dokładnie czytają oferty i analizują wszystkie za i przeciw przed bezpośrednią prezentacją nieruchomości. Coraz bardziej popularna forma wirtualnych spacerów, kreatywne podejście agentów nieruchomości, czy też znajomość darmowych, powszechnych narzędzi typu Google Streer View w znaczny sposób się do tego przyczyniły. Google poinformowało nawet w specjalnym raporcie z maja 2020 roku, że ilość odsłon Google Streer View zwiększyła się praktycznie o 700%. Jest to też niewątpliwie atrakcyjna przestrzeń biznesowa dla branży technologicznych, wspierających rynek nieruchomości nowymi, innowacyjnymi rozwiązaniami.

Sytuacja jest dynamiczna, my zaś musimy być elastyczni. Tak mogłaby dalekosiężna prognoza dotycząca przyszłości rynku nieruchomości. To był zupełnie nieprzewidywalny i bezsprzecznie zaskakujący rok dla naszej branży – wyniki mówią same za siebie.